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 賃貸用アパートのうちの１棟を譲渡して住宅を購入した場合でも、このアパートの借入金利子は、不動産所得の必要経費にできますか？
私は、賃貸用マンションを５棟もっています。すべて借入金で取得したものですが、そのうちの１棟を譲渡して、その代金で居住用家屋を新築しました。この場合、譲渡したアパートの借入金の利子を、他の４棟からの不動産所得の必要経費にできますか？ |
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事業者が業務用の資産を取得するために借りた借入金の利子はどのように取り扱われますか？ |
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| ご質問の場合、業務用のアパートを譲渡していて、借入金の利子を必要経費にできる前提としての業務用資産が存在しないことになります。これは、譲渡代金を他の固定資産にあてた場合には、その借入金を譲渡代金で返済し、新たな借入金で他の資産を取得したのと同じ結果になりますので、譲渡日の借入金残高のうち、譲渡代金と新たに取得した固定資産の取得価額と比べて低い方の金額を、新たに取得した固定資産の取得にあてられた借入金とするのが合理的と考えられます。
よって、居住用家屋の取得にあてられた借入金の利子で、譲渡後に支払うものは、家事費になりますので、必要経費にはできません。
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仮に、新たな固定資産の取得にはあてられなかった借入金の利子や、資産を取得しないで借入金の返済にあてたが、借入金の全額返済までには至らなかった場合はどうなりますか？ |
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| その場合は、マンションの売却行為が不動産賃貸業としての業務を拡張（縮小）する行為の一環と認められる場合等、その人の諸事情を総合勘案した結果、不動産賃貸業が継続していると判断できる場合については、不動産所得の計算をする上で、必要経費にするのがよいと思われます。 |
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事業を廃止した後の借入金の利息は、必要経費にはできないのでしょうか？
私は、昨年の１１月に花屋を廃業しました。
しかし、事業の運転資金として借りた銀行からの借入金を、引き続き返済しています。
この場合、「事業を廃止した場合の必要経費の特例」を適用して、借入金の利子を必要経費にしてもよいでしょうか？ |
| 借入金の利子は、家事上の経費になりますので、事業廃止後の必要経費の特例は適用できません。 |
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事業廃止後の必要経費の特例とはどのようなものですか？ |
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| 事業を廃止した後に、その事業に係る費用や損失で、仮に事業を廃止しなかったら、その年分以後の必要経費になるはずの金額が生じた場合は、その金額を事業を廃止した年分か、その前年分の必要経費にするというものです。 |
| この特例は、廃業前に、本来は業務上の費用や損失とされる可能性があったものが、廃業後に発生したことで費用や損失として認められないのでは、課税上不利になるので、廃業年分の必要経費として再計算させる趣旨であると思われます。 |
| 売掛債権の貸倒損失などが考えられますが、借入金などの期間対応の費用は対象としていないものと思われます。
よって、ご質問の場合も、借入金の利子は、事業を廃止した後の期間に対応する費用ですので、家事上の経費になり、事業廃止後の必要経費の特例は適用できません。
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